Купівля квартири в Естонії для громадян України: можливості, процедура, ціни, складності

Із зростанням популярності Естонії як безпечної, стабільної та цифрово розвиненої країни, дедалі більше громадян України розглядають можливість інвестувати в нерухомість, купити квартиру в Таллінні чи в іншому місті країни. Особливо це актуально для тих, хто планує переїзд, навчання дітей або просто хоче зберегти заощадження в європейських активах. Це стосується і тих наших громадян, хто заїхав сюди з метою оформлення тимчасового захисту спочатку, а потім вирішив залишитись.

У цій статті ми розглянемо, чи може українець придбати квартиру в Естонії, де шукати житло, як відбувається процедура оформлення, що собою представляє ринок нерухомості країни, які податки й додаткові витрати передбачені, а також — які ціни на нерухомість тут станом на 2025 рік.

Можливість покупки квартири українцем в Естонії

Громадяни України мають повне право купувати житлову нерухомість в Естонії. Жодних істотних законодавчих обмежень для іноземців у цій сфері не існує. Для наших громадян відкрита продаж квартир на первинному чи вторинному ринку, як у приватної особи, так і у забудовника, кожна галузь нерухомості відкрита. Якщо є гроші, ви можете піти у місцеве агентство нерухомості та вибрати житло, яке пропонує новий сучасний житловий комплекс.

🛠️ Винятки! Вони стосуються лише земельних ділянок сільськогосподарського або стратегічного призначення (наприклад, великі ліси, землі біля державного кордону чи на островах) — але це не стосується квартир і стандартного житлового фонду.

Така відкритість ринку робить Естонію привабливою для інвестицій не лише завдяки зручному процесу, а й через прозорість законодавства, наявність електронного кадастру (реєстр нерухомості), а також високого рівня цифровізації нотаріальних та реєстраційних процедур.

Як купити квартиру в Естонії, де її шукати спочатку

Якщо вас цікавить купівля житла в цій країні, то вам варто розглянути пропозиції, які пропонують продаж квартири чи може продаж будинку за допомогою сайту. Щоб знайти житло для покупки, рекомендується користуватись перевіреними порталами з актуальними пропозиціями.

Ось основні ресурси:

1. kv.ee — найбільший портал нерухомості в Естонії;
2. city24.ee — один із найпопулярніших сайтів з новобудовами та вторинкою;
3. myhome.ee — зручна навігація, аналітика та добірки;
4. realting.com — орієнтований на іноземців (є російськомовна версія);
5. prian.ru — міжнародний портал для купівлі нерухомості за кордоном;
6. magazin.seti.ee — ресурси з нерухомістю в Естонії російською;
7. estate24.ee — ще один локальний агрегатор оголошень;
8. rem.ax — міжнародне агентство з широким покриттям у Балтії;
9. 1partner.ee — відоме агентство з багаторічним досвідом.

💡 До уваги! На більшості з цих сайтів є й оренда квартири, де ви можете вибрати для себе житло під ваш гаманець.

Звернення до естонських рієлторів також є поширеним кроком: вони допомагають не лише знайти об’єкт, але й оформити документи, перевірити забудовника, супроводити угоду через нотаріуса. Звісно, їм доведеться заплатити комісійні виплати.

Але якщо ви впевнені в собі, то можете купити квартиру в Естонії самостійно!

Процедура, по якій можна купити квартири в Естонії

Процес покупки нерухомості в Естонії досить чіткий, прозорий і проходить переважно через нотаріуса. Українець може придбати нерухомість як фізична особа — жодного дозволу на проживання не потрібно.

Перший крок — це вибір об’єкта. Після цього можна домовитися про резервацію квартири, що зазвичай вимагає завдатку у розмірі 1 000 – 5 000 €. Це гарантує, що об’єкт не буде запропоновано іншим покупцям протягом узгодженого періоду (наприклад, 2 тижні).

Основні етапи, щоб купити будинок, квартиру чи інше житло, або нерухомість:

• Перевірка документів — проводиться нотаріусом або адвокатом: уточнюється, хто власник, чи є борги, обтяження тощо.
• Підписання попереднього договору (не завжди обов’язковий) — за потреби резервується час для переказу коштів чи підготовки кредиту.
• Угода у нотаріуса — основний договір купівлі-продажу укладається лише у нотаріальній формі.
• Оплата — можлива як напряму продавцю, так і через депозитний рахунок нотаріуса, в цьому випадку нотаріус також получає преміальні.
• Реєстрація права власності — нотаріус подає заяву до електронного реєстру (Kinnisturaamat). Власник отримає виписку вже через кілька днів, хоч формально реєстрація триває до 3 місяців.

Які документи будуть потрібні вам, щоб придбати житло в цій країні?

Для покупки достатньо мати:

• паспорт закордонний;
• переклад документів про шлюб (якщо майно купується у шлюбі);
• банківський рахунок (не обов’язково в естонському банку, але бажано).

👉 Корисно! Якщо ви оформлюєте іпотеку, а це також для вас можливо, то вам потрібен буде рахунок в місцевому банку. При певних умов можливо отримати вигідні умови кредиту.

Податки та витрати, пов’язані з купівлею

Попри те, що Естонія — європейська країна, витрати на купівлю нерухомості тут не надмірні. Трохи нижче ми укажемо на вартість житла в цій країні, але спочатку вам варто підготуватись до того, що у вас будуть додаткові витрати.

Тут треба указати на наступне:

1. Нотаріальні витрати – залежать від вартості об’єкта. Наприклад, при вартості квартири €100 000 послуги нотаріуса обійдуться приблизно в €500–700.
2. Державне мито (реєстрація в кадастрі) – орієнтовно €100–200.
3. Комісія агентству нерухомості – зазвичай складає 2–5% від вартості, але часто вже включена у вартість об’єкта, якщо ви купуєте через оголошення.
4. Земельний податок на нерухомість (щорічний) – встановлюється муніципалітетом і становить від 0,1 % до 2,5% від кадастрової вартості земельної ділянки. У випадку квартири — часто мізерний.

✅ Цікаво! Податок на купівлю житла відсутній — у Естонії покупець не платить ПДВ (якщо мова не про комерційне приміщення або новобудову напряму від забудовника).

Загалом додаткові витрати становлять приблизно 1–3% від вартості об’єкта, що нижче, ніж у більшості країн ЄС.

Ціни на нерухомість в Естонії у 2025 році

Ринок нерухомості в Естонії демонструє стійке зростання з 2020-х років, хоч і з певними коливаннями. У першому кварталі 2024 року середня вартість житла зросла на понад 11% у річному вимірі. Попит на новобудови залишається високим, а вторинний ринок адаптується до змін попиту, включно з іноземцями.

Найвищі ціни — у Таллінні та Тарту, тоді як у східних та прикордонних регіонах можна знайти квартири за символічною ціною. Наприклад, ви хочете купити квартиру в Нарві, тоді вам важливо зорієнтуватись по цінам в цілому.

Пропонуємо таблицю з актуальними даними на серпень-вересень 2025 року:

👀 Як видно, вибір широкий — від недорогого житла в прикордонних регіонах до престижних об’єктів у центрі Таллінна.

Купівля квартири в Естонії для українця — цілком реальна, законна та логічна інвестиція. Прозора система реєстрації, доступні ціни, зручні онлайн-ресурси й цифрова держава роблять цей процес комфортним. Варто врахувати додаткові витрати на нотаріуса, але загалом вартість угоди є конкурентною в порівнянні з іншими європейськими країнами. Естонія — це стабільний вибір як для особистого проживання, так і для довгострокового збереження капіталу.